Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Вы в безопасности! Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Волна обманутых дольщиков несколько лет назад прокатилась по всей России. Кардинальным решением проблемы теперь должен стать переход все застройщиков на эксроу-счета. Что это такое и как это работает расскажем в статье.

Что такое эксроу-счета?

Теперь все застройщики будут работать с использованием финансирования от банков. То есть строительной компании придется брать деньги у банка – теперь возводить дома на средства дольщиков они не имеют права.

Все деньги будущих собственников квартир больше не будут передаваться застройщикам напрямую. Они будут находиться на специальных эскроу-счетах в банках, которые именуются эскроу-агентами. На этих счетах деньги будут «замораживаться» до момента регистрации права собственности на квартиру в сданном доме.

Как работают новые правила?

В том случае, если дом будет не достроен, дольщику будет возвращена сумма в полном объеме. По новой схеме невозможен вариант, при котором дольщик остается и без квартиры, и без денег.

При ипотечном кредитовании интересы всех сторон сделки так же будут защищены. Ипотеку можно получить в том же банке, который выступает инвестором для застройщика, либо в другом, где заемщику предложат более выгодные условия. Комиссии за открытие и ведение эксроу-счетов не взимаются.

Банк будет выдавать застройщику деньги на строительство, и в этом же банке будут открывать эскроу-счета для дольщиков. При успешной продаже квартир на этапе строительства банк может снизить для девелопера процент по кредиту.

Как эскроу-счета влияют на срок оформления документов? 

Чтобы приобрести квартиру по новым правилам, дольщик должен получить у строительной компании шаблон ДДУ и проверить в нем наличие обязанности по расчетам через эскроу-счета.

Если дольщика все устраивает, то совместно с представителем девелопера он регистрирует ДДУ в Росреестре. Затем он обращается в банк, который финансирует застройку. Там ему откроют счет.

Для открытия счета необходим оригинал ДДУ и документ, удостоверяющий личность, при этом ДДУ нужен и в электронном, и в бумажном варианте. Это занимает минимальное количество времени, поэтому не нужно переживать за затягивание процесса оформления.

На эскроу-счета распространяется защита Агентства по страхованию вкладов, но ограничивается суммой в 10 млн рублей.

Какие риски теперь остались?

Если после регистрации ДДУ дольщик отказался от покупки уже оплаченной квартиры, то происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Ипотечному заемщику будет возвращен первоначальный взнос, а все остальное – банку, предоставившему кредит. Если покупатель вносил личные средства, все они будут возвращены ему после расторжения ДДУ.

Если расторжение происходит по вине девелопера, то все деньги со счета также возвращаются покупателю, хотя раньше участник ДДУ терял и свой первоначальный взнос, и так же оставался должником по кредиту.

Покупатель может дождаться решения о назначении другого застройщика, тогда уплаченная им сумма денег будет оставаться на счете до окончания строительных работ.